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任意売却・リースバック

2022/11/23(水)

スムーズに任意売却するために！買い手がつかないケースをご紹介！

住宅ローンは長い期間の返済を要するもので、返済は計画的にしなければなりません。
しかしそれでもローン返済の見通しがつかなくなってしまう場合もあります。
ローンを滞納し続けるとマイホームでも強制退去になる恐れがあるので気を付けましょう。
今回は、任意売却できないケースと買い手がつかないケースを解説します。

□任意売却できないケースとは？

任意売却は、住宅ローンが残ったまま不動産を売却できる方法です。
強制的で通常よりも安い売却になってしまう競売と比べて、自分で販売活動や契約ができるので、残りのローンを返済できる十分なお金を確保できます。

このように競売よりも自由度が高い任意売却ですが、任意売却できないケースもあるので気を付けましょう。
ここでは、任意売却できないケースを紹介します。

1つ目は、債権者の承諾を得られない場合です。
お金を貸している債権者側からでは、負債回収のリスクが高い状態で任意売却は承諾できません。
ローンを借りて3年ほどしか経過していない場合やローン残高が高い場合は、承諾されにくくなります。

2つ目は、所有者や共有者の同意が得られない場合です。
不動産を共有している場合、共有者全員の同意が必要です。
共有者が親族であれば同意を得ることは比較的簡単ですが、親族以外であると納得するように説得しなければなりません。
ローン返済の問題もあるので、共有者の同意を得るには時間がかかる恐れがあります。

3つ目は、物件にトラブルがある場合です。
物件にトラブルがあると、次の所有者が金融機関の融資を受けにくくなるため、任意売却が円滑に進みにくくなります。
トラブルの例として、増築し容積率や建ぺい率の超過による建築基準法違反があります。
この場合、買主を見つけにくくなるため、任意売却は難しいでしょう。

以上のように、任意売却は競売に比べて不動産の販売活動の自由度は高いですが、通常の不動産売却と比べるとやはり満たさなければいけない条件が多いのです。

□任意売却で買い手がつかない理由とは？

任意売却できる条件を満たしていても、買い手がつかなくて競売にかけられてしまうこともあります。
では買い手がつかないことにはどのような理由があるのでしょうか。

理由の1つ目は、設定価格が高いことです。
その地域の相場よりも高く価格設定している場合、その価格相応の物件でなければ買い手は現れません。
また任意売却は、契約不適合責任保証がなく解約される恐れもあるので、買い手にとってリスクの高い契約です。
そのため高い価格設定の任意売却は、通常の不動産売却よりも買い手が見つかりにくくなるのです。

2つ目は、築年数が多い家であることです。
築年数が経過するほど、劣化も進み耐震性や断熱性の性能が落ちていきます。
そのため、築年数が多い家は買い手が見つかりにくいのです。

一方で、古い家に魅力を感じる方もいます。
魅力を上手く伝えれば、築年数が多くてもリフォームを前提に購入してくれるかもしれません。

物件の魅力を伝えるには、まずターゲット層を把握することが大切です。
その地域にはどのような人が住んでいるのかを把握し、その人たちが感じている魅力を含めて売却活動することで、買い手を見つけやすくなります。
また、自分だけで把握するのも大事ですが、そのエリアに特化した不動産会社に依頼することで、効果的な販売活動ができます。