実家を生前贈与で名義変更するには？手続きと税金のポイントを解説

大切な実家を、将来的に家族が安心して受け継げるようにしたいと考える方は少なくありません。
相続が発生してから手続きを進めることも可能ですが、あらかじめ生前贈与という形で名義を変更しておくことで、さまざまなメリットが期待できる場合があります。
しかし、その際にはどのような手続きが必要で、どのような税金がかかるのか、事前に把握しておくことが重要です。
今回は、実家を生前贈与で名義変更する際の手続きと税金について、詳しく解説します。

実家を生前贈与で名義変更する手続き

不動産評価額を計算する

実家を生前贈与する際、まず行うべきことは、贈与する不動産の評価額を計算することです。
この評価額は、贈与税や登録免許税といった各種税金の計算の基礎となります。
不動産の評価額は、一般的に土地と建物を分けて計算します。
建物の評価額は、固定資産税評価額と同額で計算されます。
これは、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市町村役場で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。
土地の評価額は、地域により「路線価方式」または「倍率方式」という方法で計算されます。
路線価方式は、土地1平方メートルあたりの路線価に敷地面積を掛けて算出します。
倍率方式では、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて算出します。
これらの評価額を合計することで、不動産全体の評価額を把握することができます。

贈与契約書を作成する

実家を贈与する際には、贈与者と受贈者の間で贈与契約書を作成することが推奨されます。
贈与は口頭での約束でも成立しますが、後日、贈与の事実や内容についてトラブルが発生するのを防ぐために、書面で明確にしておくことが重要です。
贈与契約書は、法務局での所有権移転登記手続きにおいて、「登記原因証明情報」としても利用できます。
契約書には、契約を締結した日付、贈与する人（贈与者）と財産を受け取る人（受贈者）の氏名や住所、そして贈与する実家の所在地や詳細などを具体的に記載します。
不動産の贈与契約書で契約金額を記載しない場合は、収入印紙200円が必要となります。
贈与契約書の作成は、ご自身で行うことも可能ですが、法的に有効でミスがないものにするためには、司法書士などの専門家に相談するのが安心です。

登記申請と贈与税申告を行う

贈与契約書を作成し、必要書類を準備したら、次に法務局へ所有権移転登記を申請します。
これは、実家の名義を贈与者から受贈者へ正式に変更するための手続きです。
登記申請には、登録免許税が必要です。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に基づいて計算され、生前贈与による所有権移転登記の場合は、原則として固定資産税評価額の2%が課税されます。
登記申請と並行して、贈与税の申告と納税も必要になります。
贈与税は、贈与を受けた年の翌年1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に対して課税されます。
申告と納税の期間は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までとなっており、贈与を受けた方が、住所地を管轄する税務署に対して行います。
申告期限を過ぎると、延滞税などのペナルティが発生する可能性があるため、注意が必要です。

実家を生前贈与する際の税金

贈与税の計算と申告

実家を生前贈与すると、贈与税がかかります。
贈与税は、1年間（1月1日～12月31日）に贈与された財産の合計額から、基礎控除額である年間110万円を差し引いた金額に対して課税されます。
税率は、贈与を受けた人の年齢や、贈与者との関係によって異なります。
親から18歳以上の子への贈与など、直系尊属から直系卑属への贈与には「特例贈与財産」の税率が、それ以外の場合は「一般贈与財産」の税率が適用されます。
特例贈与財産の方が、税率が低く設定されています。
贈与税の計算式は、「（1年間に贈与を受けた財産の合計額–基礎控除額110万円）×税率–控除額」となります。
暦年贈与制度を利用し、年間110万円の基礎控除額の範囲内で複数年に分けて贈与することで、贈与税を節税できる可能性があります。
また、相続時精算課税制度という、累計2,500万円まで非課税で贈与できる制度もあります。
申告・納税は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、管轄の税務署で行う必要があります。

不動産取得税と登録免許税

実家を生前贈与すると、贈与税以外にもいくつかの税金がかかります。
まず、不動産取得税です。
これは、不動産を取得した際に一度だけ課税される都道府県税であり、相続で取得した場合にはかかりませんが、生前贈与で取得した場合には課税されます。
税額は、不動産の固定資産税評価額を基に計算され、土地と住宅用建物にかかる税率は原則として3%です。
ただし、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地については、固定資産税評価額の2分の1が課税標準額となる軽減措置があります。
次に、登録免許税です。
これは、不動産の所有権移転登記を行う際に課税される国税で、生前贈与による名義変更の場合、不動産の固定資産税評価額の2%が課税されます。
相続による名義変更の場合の税率（0.4%）と比較すると、生前贈与の方が税負担は大きくなります。

契約書作成にかかる印紙税

不動産を生前贈与する際に作成する贈与契約書には、印紙税がかかる場合があります。
印紙税は、契約書などの特定の文書に課される税金で、所定の金額の収入印紙を契約書に貼付して納付します。
不動産の贈与契約書で契約金額を記載しない場合は、収入印紙200円が必要となります。
贈与する財産の価額によっては、より高額の収入印紙が必要となることもあります。

まとめ

実家を生前贈与によって名義変更することは、相続発生前の段階で所有権を移転できる有効な手段です。
この手続きでは、まず実家の不動産評価額を算出し、次に贈与契約書を作成します。
その後、法務局での所有権移転登記申請と、贈与を受けた翌年に行う贈与税の申告・納税が必要となります。
生前贈与には、贈与税のほか、不動産取得税、登録免許税、印紙税など、さまざまな税金がかかることを理解しておくことが大切です。
これらの税負担を軽減するために、暦年贈与制度や相続時精算課税制度といった節税策の活用も検討できます。
手続きや税金の計算は複雑な場合もあるため、専門家への相談も有効な選択肢となるでしょう。

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