2023/11/30(木)
共有物分割の要件と手続き｜不動産売却や相続に役立つ分割方法を解説【不動産会社監修】
相続や共同購入で土地や建物が共有状態となるケースは少なくありません。
特に戸建やマンションなどの不動産を複数人で所有している場合、将来的に「共有物分割」が必要になることがあります。
共有物分割には法的な知識と手続きが必要で、スムーズな進行には不動産会社や法律専門家のサポートが不可欠です。
今回は、共有物分割の基礎から手続き方法、訴訟に至るまでの流れを詳しく解説します。
□共有物分割の基本的な理解
共有分割がどのようなものかここでは大きく4つに分けて紹介します。
＊定義と必要性
共有物分割とは、相続や共同購入で共有している不動産（例：土地や戸建）を個人の所有に切り分けるための法的プロセスです。
特に相続で発生しやすく、売却や査定を進める前提条件として求められることもあります。
＊共有物の例
共有されやすい財産には、不動産（戸建・マンション・土地）が挙げられます。
千歳、苫小牧、札幌豊平などの相続相談でもよく見られるのが、兄弟間で共有された実家の土地や家屋です。
＊よくあるシチュエーション
- 親から相続した土地を兄弟姉妹で共有している場合
- 投資目的で共同購入したマンションを分ける場合
- 共有者のうち一人が売却や買取を希望する場合
このようなケースでは、共有状態を解消するために分割の協議や訴訟が必要になります。
＊共有物分割の手続き
基本的には、共有者同士での協議からスタートします。
合意に至らない場合は、裁判所への共有物分割訴訟へ移行します。
なお、不動産の査定額が2,500万円以下であれば相続時精算課税制度の活用が可能で、節税にもつながります。
□具体的な共有物分割の3つの方法
共有物分割には主に3つの方法が存在します。それは、現物分割、代償分割、そして換価分割です。
これらの方法はそれぞれ異なる特徴と利点、欠点を持ち、共有者の状況や要望に応じて選択することが大切です。
1.現物分割
不動産を物理的に分割し、共有者がそれぞれを所有する方法です。
たとえば、土地を南北で分け、兄弟それぞれが所有するような形です。
ただし、分割により土地の評価額が下がる可能性があるため、査定前に不動産会社に相談することが重要です。
2.代償分割
一人が不動産（例：戸建）を取得し、他の共有者に金銭で代償を支払う方法です。
例えば、札幌豊平にあるマンションを一人が相続し、他の相続人に代金を支払うケースなど。
資金準備が必要なものの、物理的分割が不要な点が魅力です。
3.換価分割
共有不動産を売却し、その売却代金を共有者で分配する方法です。
これは特に、土地やマンションを売却して現金で分けたい場合に適しています。
公平でトラブルが少ないため、不動産会社による買取査定を踏まえたうえで行うケースが多くなっています。
共有物分割の方法選択は、共有者間の合意や不動産の状況、財務状況に大きく依存します。
適切な方法を選択し、必要に応じて当社をはじめとする専門家のアドバイスを受けることで、円滑に共有物分割プロセスを進められます。
□共有物分割請求訴訟の進め方と要件
◆分割請求の権利と協議
民法第256条により、すべての共有者は分割請求を行う権利を有します。
まずは、電話・メール・手紙などで協議を行い、それが調わなかった場合に限り訴訟へと進めます。
◆訴訟の条件と準備
協議を行った事実を証明できる書類が重要です。
内容証明郵便を利用することで、証拠として残すことができ、訴訟時に有利になります。
◆共有物分割請求訴訟の流れ
民法第258条に基づき、裁判所が現物分割・代償分割・換価分割のいずれかを判断し、最終的に共有状態を解消します。
訴訟の前には、調停を選択することも可能ですが、実務では訴訟によって解決されるケースが多くなっています。
□まとめ
共有物分割は、土地や不動産をスムーズに売却・査定・買取するためにも避けて通れないステップです。
この記事では、千歳・苫小牧・札幌豊平などで実際に相談の多い相続や共有トラブルを踏まえた対応方法を紹介しました。
それぞれの分割方法にはメリットとデメリットがあるため、状況に応じて不動産会社のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
当社では、共有物分割を含めた不動産売却・査定・買取のサポートを行っております。
お困りの際は、お気軽にご相談ください。
運営会社：プランドゥライフ株式会社
対応エリア：千歳市、苫小牧市、札幌市
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