遠方の実家を売却するときの税金は？特例や手続きのポイントを解説

遠方にある実家の売却は、税金の問題や物理的な距離による手続きの負担など、さまざまな課題を伴います。
特に、相続した実家を売却する場合は、通常の不動産売却とは異なる税金の特例や注意点があるため、事前に正しい知識を身につけることが大切です。
また、現地へ頻繁に足を運べない場合は、物件の管理や内覧対応、残置物の処分などをどのように進めるかも考える必要があります。
この記事では、相続した実家の売却にかかる税金や負担を軽減できる特例、遠方から売却を進める際のポイントについて解説します。

相続した実家の売却でかかる税金と負担軽減策

売却益にかかる税金の仕組み

相続した実家を売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税や復興特別所得税、住民税が課されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用、適用できる特別控除額を差し引いて計算します。
取得費には、土地や建物の購入代金、建築費用、購入時の仲介手数料などが含まれます。
ただし、建物の取得費は、購入代金や建築費用などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代など、不動産を売るために直接支払った費用が該当します。
取得費や譲渡費用を証明するため、売買契約書や領収書などの資料をできる限り集めておきましょう。

相続した不動産の所有期間の考え方

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。
相続した実家では、相続した日から所有期間を数えるのではありません。
亡くなった方が不動産を取得した時期を相続人が引き継いで、所有期間を判定します。
取得時期が分からない場合は、購入時の売買契約書や登記事項証明書などを確認しましょう。

空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続した実家の売却では、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。
一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、2024年1月1日以降の売却で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円になります。
この特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物ではないこと、相続開始直前に原則として亡くなった方以外が住んでいなかったことなど、複数の要件があります。
相続後に事業や賃貸、居住のために使用していないことや、売却代金が1億円以下であることも主な要件です。
原則として、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
また、一定の耐震基準を満たした家屋を売却する方法のほか、家屋を解体して敷地を売却する方法も対象になる場合があります。
2024年1月1日以降の売却では、売却した翌年の2月15日までに耐震改修または解体を完了することで、特例を利用できる場合もあります。
制度の適用期限は2027年12月31日までとなっています。
適用条件や必要書類は複雑なため、売却前に税理士や税務署へ確認することが大切です。

遠方から実家の売却を進める際のポイント

相続登記と必要書類を確認する

相続した実家を売却するためには、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する相続登記が必要です。
相続人が複数いる場合は、遺言書の有無を確認し、必要に応じて遺産分割協議を行います。
相続関係が複雑な場合や、必要書類を集めることが難しい場合は、司法書士へ相談する方法があります。
売却直前になって手続きが滞らないよう、戸籍関係の書類や登記事項証明書、固定資産税に関する書類などを早めに確認しておきましょう。

現地での管理や売却活動を依頼する

遠方の実家では、物件の状態確認や清掃、換気、庭木の手入れなどを継続して行うことが難しい場合があります。
空き家の期間が長くなると、建物の劣化や不法投棄、不審者の侵入などのリスクも高まるため、適切な管理が必要です。
現地へ頻繁に行けない場合は、不動産会社や空き家管理サービスへ定期的な巡回を依頼する方法があります。
内覧時の鍵の管理や購入希望者への対応についても、不動産会社へ任せられる範囲を確認しておきましょう。
残置物や遺品が多い場合は、処分や整理に対応できる事業者を手配してもらえるか相談すると、現地での作業負担を抑えやすくなります。

オンラインや郵送で手続きを進める

不動産会社によっては、オンライン相談や郵送を活用し、現地へ行く回数を抑えながら売却を進められる場合があります。
査定結果や販売計画の説明をオンラインで受けられるか、契約書類を郵送でやり取りできるかを事前に確認しましょう。
売買契約では、売主と買主が別々の場所で署名や押印を行う持ち回り契約を利用できることもあります。
また、委任状を作成し、代理人に一部の手続きを依頼する方法もあります。
ただし、本人確認や契約条件の確認が必要になるため、不動産会社や司法書士と相談しながら進めることが大切です。

地域の市場に詳しい不動産会社を選ぶ

遠方の実家を売却する場合は、物件が所在する地域の市場動向に詳しく、現地での対応を任せられる不動産会社を選びましょう。
地域に詳しい不動産会社であれば、周辺の取引事例や物件の特徴を踏まえ、売却価格や販売方法を検討できます。
仲介だけでなく、早期の売却を目指しやすい買取や、一定期間で売れなかった場合の買取保証などに対応しているかも確認したいポイントです。
相続手続きや空き家管理、残置物の処分、解体などについて、まとめて相談できるかも確認しておくと安心です。

まとめ

相続した実家を売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税や復興特別所得税、住民税が課されます。
税額を検討する際は、取得費や譲渡費用を確認するとともに、亡くなった方から引き継いだ所有期間にも注意しましょう。
相続した空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性もありますが、築年数や居住状況、売却期限など複数の要件があります。
個別の適用可否については、税理士や税務署へ確認することが大切です。
また、遠方から売却する場合は、相続登記や必要書類を早めに準備し、オンライン相談や郵送、空き家管理サービスなどを活用すると負担を軽減しやすくなります。

当社では、地域の市場動向に詳しいスタッフが、仲介や買取、買取保証、リースバックなど複数の売却方法から状況に合った提案を行っています。
遠方にある不動産の売却だけでなく、相続や空き家管理、解体、リフォーム、税金に関する相談にも対応しているため、現地での対応が難しい場合でも一括でご相談いただけます。
遠方に所有する不動産の売却をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。

運営会社：プランドゥライフ株式会社
対応エリア：千歳市、苫小牧市、札幌市
不動産売却サービス一覧

千歳店
住所：〒066-0042　北海道千歳市東雲町5丁目45-1
電話番号：0123-22-3334
営業時間：9時30分~18時30分
定休日：水曜日

苫小牧店
住所：〒053-0052　北海道苫小牧市新開町4丁目2-2
電話番号：0144-53-2055
営業時間：9時30分~18時30分
定休日：水曜日

札幌豊平店
住所：〒062-0003　北海道札幌市豊平区美園三条5丁目1-15
電話番号：011-799-0065
営業時間：9時30分~18時30分
定休日：水曜日

不動産購入HP：https://www.plando-l.com/