相続した土地を売却をする際の節税方法は？

相続

2022/06/22(水)

相続した土地を売却をする際の節税方法は？

家や土地の相続とは、人生の岐点でもありその内容は複雑です。
相続した土地を売却する際にも、売却方法や税金について頭を悩ませることになるかもしれません。
そこで今回の記事では、その中でも一番難しい税金と節税方法についてお話しします。

□相続した土地を売却したときに発生する税金について

相続した土地を売却する際に発生する税金の種類は、大きく3つあります。

1つ目は、登録免許税です。
土地の名義変更を行う際に生じるもので、登記内容を変更する際に法務局に支払う税金です。
登録免許税は、以下の計算式で求められます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税評価額とは、固定資産納税通知書に記載されている価格を指します。
相続・合併を原因とする所有権移転登記の税率は、「0.4%」です。

2つ目は、印紙税です。
不動産の売買契約書は、課税文書と呼ばれる印紙を貼る必要があるため、記載する売買代金に応じて印紙が必要となります。

契約書に記載する売買金額が1万円未満の場合、本則は200円で非課税、契約書の売買金額が1万円～10万円以下の場合、本則が200円で軽減税率が200円など様々です。
印紙税は、売買契約書に記載される金額によって異なるので注意しましょう。

3つ目は、譲渡所得に関わる所得税または復興特別所得税・住民税です。
土地の売買で譲渡所得が発生する場合は、所得税及び、復興特別所得税・住民税が生じます。
ここが最も複雑なので詳しく解説していきます。

不動産の売買のルールで、譲渡所得がプラスになった場合は税金がかかり、マイナスになった場合は税金は発生しません。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却した際に得る所得の名称となります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用
譲渡価額は売却費用、取得費はその土地や建物の購入額、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などです。

税金は譲渡所得に税率をかけることで求められます。
税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合「長期譲渡所得」、1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

短期譲渡所得の所得税率が30%、住民税が9%です。
長期譲渡所得の税率は所得税率が15%、住民税率が5%です。
相続した土地の所有期間は、親の所有期間も引き継ぐという点に注意しましょう。

□相続した土地を売却をする際の節税方法について

このように色々な税金がかかりますが、いつでも可能な節税方法がいくつかあります。
その中でも最も重要なのが、取得費が分かる資料を探すことです。
相続した土地の売却で税金が高くなってしまうのは、取得費が分からないという理由が多いです。
そのため、取得費用が分かる資料を探すことが最も効果的な節税方法だと言えます。

購入時の売却契約書が無い場合、その他として取得費用が分かる資料として以下の例が挙げられます。

・当時仲介をしてくれた不動産や売主から購入時の売買契約書の写しをもらう
・通帳の出金履歴から購入額を推測する
・住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
・抵当権設定額から購入額を推測する
・一般財団法人日本不動産研究所の市街地価格指数から土地の取得費を計算する

このような資料がある場合は、取得費とみなせるかどうか税務署に相談しましょう。
また、取得費には仲介手数料や印紙税など購入額以外も含まれています。
相続した土地を売買する際は、全所得者の取得費を受け継ぐのが原則です。
取得費に加えられる金額の把握できる場合は、これらを加えることで節税ができます